買房留點心,防止被坑的那些陷阱

華人偏愛買房早已不是什么新鮮事兒了,無論是國人在國內自住買房,還是在海外投資置業,亦或者新移民來到一個新的國度,心心念念有一個屬于自己的“蝸居”,買房都是每一個家庭的頭等大事。在華裔聚集的溫哥華和多倫多,每時每刻都在上演著獨具特色的海外買房故事。

例如:有些剛剛落地、人生地不熟的新移民,在買房后就抱怨房子買錯了;有些搶Offer的朋友們在買到房子以后覺得自己買貴了。

買房其實并不是那么簡單的一件事,需要經驗、眼光、經濟前景等諸多因素的考量,也需留心各種潛在陷阱,無論自住還是投資,都需要且看且分析,且買且留心。

地產經紀千差萬別,買房水平參差不齊

外行看熱鬧,內行看門道。不同水平的地產經紀,買到的房子卻差別很大。雖然大家看起來一招一式都差不多,選區域、選房子、定價格、談判、搶Offer、驗房。每個經紀人都做全套的服務,招式相差無異,但是勝負早已分明。

第一,選對Location,事半功倍。

有經驗的地產經紀會引導客戶選擇最適合他們的房子,選出對這個家庭成員未來的工作發展、子女教育最合適的社區,最合適的房型。并運用自己多年的從業經驗找到依然有大幅升值空間的投資洼地,自住投資兩不誤。這第一步如果走偏,之后再如何努力也是彌補不了的。


第二,房子買得是否劃算,說到底還是價格是否合適。

每個房子的價格其實是可以精算的,不同的位置、不同的區域,不同房型價格看起來差異很大,但是有經驗的專業地產經紀人經過比較精算歷年的數據、這個局域相似房源近些年的銷售價格等數據,是完全可以精算比較出一個房子的確切價格的。

第三,慎重選擇熟人或者親朋作為地產經紀。

選經紀人一定要查看他/她的業績水平如何,為人是否認真誠實,是否具有談判的能力,如何制定買房策略,是否有全景的眼光和經驗。這些因數是一個買房在慎重選擇地產經紀的時候需要考量的因數。唯獨沒有的一項,就是你對這個地產經紀人的了解程度。在國內大家都講究熟人知根知底,好辦事,有這一層關系在,他/她也不至于騙我。也不是說熟人地產經紀人就不可以用,如果他剛好具備我們上述所說的各種技能,有知根知底,當然再好不過。但是最怕的就是熟人是個剛剛入行的地產經紀,你委托他幫助你買房子,這樣的結果就很難保證了。比如有些剛剛入行,或者水平有限的地產經紀,自己都不知道市場到底是一個什么樣子,也完全不了解房子的走勢和未來的方向,并不是他誠心不好好為你買房子,而是水平有限,能力有限。許多買家找這樣的熟人買房子,最后住進去了,才發現許多不合適的地方,心生怨恨、一拍兩散,不僅生意沒有做好,也賠了朋友,得不償失。


買房驗屋有必要嗎?

除非你買的是共管公寓、2年內的新獨立屋或者新Townhouse, 否則你無論如何都應該驗房。動輒幾十萬甚至上百萬的房子,驗房是買家最后的把關,一個有經驗的專業經紀可以提前幫你發現許多問題并提出解決方案,但一個有經驗的驗房師則能幫你系統地把握這個房子的狀況,即便是搶OFFER,也不要輕易放棄驗房條件。實在不行,可以提前驗房,才能做到心中有數。在多倫多由于地質結構的多樣化,往往會造成沉降的不均勻,極有可能導致房屋地基的扭曲和結構的問題,而這樣的問題,無一例外都是花費巨大的問題,萬不可忽視。往往越豪宅越尊貴的地區,越需要驗房這一必不可少的服務和把關,由于土質結構的復雜化和多樣化,許多問題是肉眼無法分辨和看到的,必須專業驗房師的系統檢查才行。

另外一定要自己聘請專業驗房師,而不是讓經紀推薦,否則這個驗房師可能礙于面子,以促成交易為主,并不告訴你房子的缺陷,等你入住之后才發現房子有很多缺點,但為時已晚。盡量避免使用地產經紀推薦的驗房師和貸款經紀,這三者之間如有互相推薦的,應該盡量避免使用。

謹慎選擇保姆型地接經紀

可以選擇一站式移民中介指定的地接式地產經紀嗎?可以,但是這并非是最好的選擇,移民公司指定的地產經紀一定不是最好的選擇,即便這個經紀再專業。移民公司指定地接服務用行話說叫做“靶向輸送”,其本質是要榨取投資移民身上最后一個利潤點。他們一般會向指定經紀索取高額“指定轉介紹費用”,而這些最終會影響到新移民的買房過程,羊毛出在羊身上,最終也還是由新移民來買單。

“賣身契”簽還是不簽?

按照地產局的規定,有兩份文件需要在看房子之前簽署。一份是Work With Realtor,?這份文件主要是告之客戶的兩種類型(Client?或Customer)與合作關系(代理或服務)而已。另一份是買家代理協議BuyerRepresentation Agreement,這份文件本身是一個權力義務的說明以及契約關系的確立。簽署買家代理協議后,地產經紀的職責已經變化,因為這時候的客戶只能是Client關系,而按照地產局REBBA2002之規定,這時候地產經紀所擔負的責任已經開始變得比較苛刻。這份文件的簽署同樣對客戶也產生限制,這時候,由于權力義務綁定,客戶發生的交易,在規定時間,地點,只能通過這位地產經紀所屬的公司完成。

許多購房的客人不愿意簽署,特別是代理協議,他們非常擔心會被綁在這個貌似還不熟悉,不能完全信任的地產經紀身上,買房置業畢竟是一大筆錢,如果白紙黑字的簽字了,好像就草率的賣身了一樣,以后如果相處的不愉快,也不能取消這種代理權了。

但是如果沒有簽署這份代理協議,地產經紀會對客人缺乏安全感,擔心被其他的地產經紀撬走,如果買家對某套物業感興趣,有些地產經紀會隱瞞物業的缺點或勸說客戶出高價從而避免這單生意錯不成,這就得不償失了。并且如果客戶一旦發現吃了虧,由于沒有由于沒有之前有效的代理協議作為保護,事后的往往也很難去討說法。

用人不疑,疑人不用,保護自己和他人的手段還是需要的,作為買方客戶,保護自己利益的一個手段就是在認可某個地產經紀能力,并且決定雇傭他為自己代買房子之后,簽署買方代理協議,但是時間不要簽署太長,比如一年,不確定因數太多,就是和不可取的。雖然簽署了這份協議,也不意味著就此賣身,不可以更改了,如果再買房的過程中一旦發現經紀的能力和水平達不到要求,也可以取消代理關系,重新作出選擇。

希望所有新、老移民、留學生、有海外投資意向的朋友們,都可以規避買房中的陷阱和危險,買到最適合的房子,作出最合理的規劃。大家紅紅火火買房,熱熱鬧鬧置業,開開心心賺錢。

 

 

地產周刊綜合報道,圖片來源于網絡

 

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