以房換房步步登高–我們的人生與房地產

周日下午,我為正在幫客戶朋友掛盤出售的獨立屋做 Open House。一對年約50歲的華人夫妻走了進來,看到這間只有七年新的精裝修獨立屋,非常喜歡,足足看了有20分鐘。交談當中了解到,這對華人夫妻在北約克地區擁有一間已經還清房屋貸款的半獨立屋,現在,準備以房換房,讓自己住的房子再大一點,讓自己也住上獨立屋。

其實,這樣的” 改善型剛需” 換房的案例相當多,甚至是很多2000年前后登陸的移民家庭買房賣房必須走過的歷程。正是這樣以房換房以小換大,使我們很多人的生活水準步步登高,我們的人生也變得越來越有自信。

步步登高—換房的“1+50% 定律”

與上點年紀的西人老經紀閑聊,聽他說西人社區靑年人開始買房,到老年人賣房的不同故事,發現西人朋友們一生中買房賣房的典型的循環。

青年人讀書時住在父母家里或是租房,工作后盡可能存錢攢首期,稍有能力,就先貸款買公寓樓房,開始擁有自己的房地產。

然后,結婚時或是快有第一個孩子時,賣公寓樓房,買鎮屋或半獨立屋,因為鎮屋或半獨立屋的睡房和衛生間都多,還可能有一個小院子讓孩子玩耍。

接下來,孩子多了,工作職位和薪水都更高了,就賣鎮屋或半獨立,買入獨立屋,獨門獨院,孩子更開心,自己也能享受更大生活空間,更可以請朋友開Party,有點吵鬧也不怕影響他人。

最后,等孩子們上學、結婚,他們自己買房搬走之后,或是等到干不動剪草、鏟雪的體力活兒了,上了年紀的老人家會賣掉獨立屋,買個好點兒的公寓樓房去住,因為獨立屋貸款基本還清,房價也升了一大截,一買一賣之后手中還剩一大筆錢,每年都可以瀟灑地去外地度假,享受高質量的晚年生活。

這樣一個步步登高的過程貌似隨機,但實際上有一個“1+50% 定律” 在起關鍵作用,這個定律可以幫助朋友們決定何時換房,換到哪里。“1+50% 定律” 是指,我們要買的下一個房子的房價大約等于手中這個房子目前的市場價再加50%左右。這樣每隔幾年循徐漸進地主動換房,毎次換房后的負擔不會突然加重太多而影響生活質量。這是因為,只要沒買錯,手中的房子多少應該升點值,又還了幾年貸款,賣掉以后,凈值應該不小,加上過去幾年多少存點兒錢,算下來,會有一筆更大的首期。華人朋友們勤奮好學,幾年下來,很可能有升職加薪或者生意擴大的進步,銀行會愿意給更大一筆貸款。更大的首期加上更大的貸款,不就是更大的房子嗎?在我經手的眾多案例中,一個普通的技術移民家庭走過這樣一條路,買的第一個房子是20萬左右的公寓,幾年后30萬左右賣出,買入45萬左右的半獨立屋。再過幾年,將手中的半獨立屋以70萬左右賣出,買入100萬左右的獨立屋。現在,手里的這間獨立屋價值不會少于150萬加幣。其實,這可能是很多技術移民家庭走過的換房之路。走得越早,每一步買房的價位就越低,賺到的獨立屋升值幅度也越大,未來還清房屋貸款的這一天也能來得更早。現在,北約克地區的半獨立屋能賣到多少錢呢?我們選Finch和404高速一帶的半獨立屋為例,售價大約在95到100萬加幣上下。賣出這里的半獨立屋之后,使用 “1+50% 定律” ,可以去北邊萬錦市輕松買150萬左右的獨立屋。

租房vs. 買房

我們華人朋友喜歡買房子,愛做房東,不愛做租客。有人會說,“多倫多的房價就是華人炒起來的” 。其實,在華人移民朋友還沒來加拿大之前的上百年里,多倫多的房地產市場也在一路向上發展。西人朋友們早就明白,是否擁有房地產,會對人的一生產生巨大的影響,尤其重要的是,決定了人晩年的生活質量。

1999年,我剛到多倫多,就在主流大報<<Toronto Star>>上讀到一篇題為<<Have, or Have Not>>的文章,大意是說,如果買房,人們通常會貸款,攤還期 (Amortization) 一般為25年。25年里,買房人的支出用于還貸款,租房人的支出用于付租金,金額可能相差不遠,然而,25年以后,結果會相差很遠。買房的人,手里會有一間供完貸款的房子,並且享有物業升值的收益,用西人的話講,買房的人屬于“Have” 型的有產者。可是,租房的人將錢交了租金,到頭來手里還是沒有房子,更沒有機會賺取物業升值的差價,依然屬于“Have Not” 型的無產者。假設人在晚年時突然需要一筆錢,買了房的人可以售房變現,或是抵押房子去貸款,而一直租房的人就沒有這么容易籌錢了。到生命的終點,能否留下點什么,更是明顯看出“Have” 和“Have Not” 的區別。

住在自己買的房子里,我們是在經營自己的房地產。住在別人買的房子里,我們在付租金幫助別人經營房地產。事實上,無論我們是否意識到,只要我們活著,我們的一生都離不開房地產。不離不棄,這就是我們的人生與房地產的關系!

公寓vs. 獨立屋

據我所知,不少華人朋友除了擁有一間獨立屋以外,還擁有各其他種類的房產,例如,公寓樓房。過去十幾年里,我們明顯看到一個事實: 有土地的房子,尤其是獨立屋,升值幅度大于公寓樓房。所以,在經濟能力許可的情況 下,哪怕是“踮著腳尖兒” ,我也建議大家在好校區買進擁有土地的獨立業權(Free Hold)的自住物業,包括無管理費的鎮屋、半獨立或獨立屋,占地面積越大越好,房子越新越好,這樣做,房產升值空間比較大。簡單來講,要換房,換大地段的房。這樣做的好處是,無論自住物業升值多大都可免稅享有資本回報。

過去兩年,土地房太搶手,想從鎮屋或是半獨立屋換成獨立屋,難度比較高。今年4月,安省出臺了” 房地產新政16條” ,以小換大,變得相對容易一點。當然,要先賣現有房子,再買下一個獨立屋。

23 Prince of Wales Drive, Markham

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這是一間面積超過3000呎的優質豪華獨立屋,房齡只有7年。一手屋主花重金升級實木地板,石頭臺面,”滿天星” 射燈遍布客飯廳和家庭廳。地下裝修成娛樂中心,有家庭影院,酒吧,臺球桌和跑步機。價格也不貴,如果您現在手里有房,又愿意使用 “1+50% 定律” 換房,您就可以輕松擁有這么漂亮的房子!

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用心經營我們自己的房地產是一項永遠都做不的功課。以房換防步步登高,會讓我們的生活越變越好!

(作者為全職專業地產經紀,以國粵英語提供房屋買賣及出租管理等全方位服務,免費估價。本文純屬個人觀點,歡迎各位指正,期待個案交流。如有查詢,請電郵至[email protected] 。査閱更多本經紀的專業文章,歡迎登陸博客 http://blog.51.ca/u-259391/ 和個人網頁 www.jamesbai.com )

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