你家房子政府評估價飆升,好事壞事?

前兩天,小編收到了市政物業估價公司(Municipal Property Assessment Corp.,MPAC)寄來的最新的自家物業評估通知(Property Assessment Notice)。都說多倫多房價這兩年瘋長,尤其是condo,然而小編收到的估價通知上并沒有顯現出來。這頭正納悶呢,另一邊朋友打來電話說收到的通知上自家的房價大!飆!升!樂得合不攏嘴。。。

那么問題來了,政府物業評估價到底是怎么一回事?估價高是好事?壞事?

這些疑問激起了小編對這個話題的絕對好奇心,形成九個問題列如下,希望能為親們稍許地答疑解惑。


一、何謂政府評估價?目的何在?

所謂政府評估價,是以稅務為目的的物業評估,它對當地政府財務健康狀況至關重要。簡單地說,物業評估就是以征收物業稅為目的而將物業價值以貨幣的形式量化。盡管說省政府和聯邦政府的主要收入來源是收入所得稅和銷售稅,但地稅依然是地方政府主要的收入來源。物業稅用于幫助維持地方政府所提供的服務,如垃圾回收、供水、排水、公園及娛樂設施和消防等。物業稅必須準確,這樣,稅務負擔分配才合理,公眾才會信任市政管理委員會(Municipal Council)。

從法律上定義,政府評估價不是房地產市場買賣的指導價格,也不是土地和房屋的實際價值,它是政府征收物業稅的參照值。也就是說,政府的評估價是100萬,如果物業的稅率是千分之五,政府將每年會向你收取五千塊的地稅。至于你的房子將來賣多少錢,政府不管。

這個MPAC評估4年一次,政府評估,影響地方政府征稅,也是對區域內居民用戶或者商業用戶地產的一個定性。加拿大各大銀行、保險公司、地產公司也會相應地用這個評估價來作為參考。

MPAC是北美最大的一個評估集團物業評估機構,本次評估的有效時間是從2016年1月到2020年1月。(*小編和朋友的房子都是新過戶的,所以才收到通知)

?二、政府評估價如何計算?

政府委托市政物業估價公司對物業進行評估,他們通常的計算會采用:評估值evaluation level (Assessed value),平均動向評估值:ADXR,定量極限評估值:EQL,市場走勢加權平均值以及歷史成交參考值等計算方法。這些方法中包括使用統計學、運籌學、經濟學、數學和市場學等相關知識。

可憐小編實在不懂,怎么也解釋不清楚,各位看官明白的自己明白,不明白的也就看看就好。總之,房屋的征稅價值并非由一個簡單公式計算而來,它是一個”模糊值”。

簡單來講,這個房產的評估價包括兩部分:土地價值和房子價值,兩者相加就是這個房產的政府評估總價。

?三、影響物業評估的幾大重要因素

物業評估的決定因素有200多種,其中構成85%決定因素的有5種,它們分別是地段(Location)、占地面積(Lot Dimensions)、居住面積(Living Area)、房齡等(Age of the property, adjusted for any major renovations or additions)、建筑質量(Quality of Construction)。

在同一個區域里,新房子相對評估價要高一些。占地面積和居住面積大的肯定要貴一些。影響物業評估的還有其它因素,比如說,在高壓線附近、在鐵路附近、交通燈附近的物業,在評估時肯定會受到負面的影響。再比如說,房屋后面有樹林、保護帶、高爾夫球場,在物業評估時肯定會有正面的影響。

四、政府評估價到底是高點好還是低點好?

本土西人都不希望看見評估價上漲,一上漲就罵政府,同時會按照程序到政府去理論,要求政府重新評估,他們不想多交稅,因為工資收入并沒有增加或者漲幅達不到房屋評估的漲幅。估計按照最新出來的政府評估價,不知道有多少人要罵政府了。

相反地,華人會希望自己的物業在評估時有合理上漲空間,不過如果漲幅太快,華人也會Hold不住。

相關地產經紀表示,政府評估價不能真正反映房屋的市場價但可以作為參考。通常來說,政府估價都遠遠低于市場賣價。買賣房子時,如果遇到政府估價接近要價,經紀們一定會理直氣壯把政府估價單拿出來,讓買家看,因為大家都知道,政府估價肯定低于市場價,那么,政府估價高房子勢必賣的應該更高。如果賣價接近政府政府評估價,豈不是樂壞了買家?說明自己拿到了一個好Deal。

政府估價對房地產市場有影響嗎?有影響,但真不是關鍵因素。評估價是根據社區內過去一段時間的銷售價格而定,體現的是過去市場銷售狀況,但不能反映未來房價趨勢。

五、政府評估價飆升對于地稅的影響?

?好,到了關鍵一問。估計大家都和小編一樣著急,這個政府評估價飆升對于地稅到底有多大的影響。這畢竟關系到銀子的問題,這是要每年真金白銀上交政府的呀。

估價公司表示,物業估價增長并不一定會直接讓地稅上漲。通常市政府在計算地稅時,是把某個房屋的估價與全市的平均估價做一個對比。如果物業被估算的估價高于全市平均估價,那么業主將要付更多地稅。那些物業估價低于平均值,所付的地稅就會少一些。MPAC客戶服務負責人表示,如果房屋估算估價與周圍其他物業的估價相近,那么對地稅就沒有多大影響。

但,政府評估的目的就是為交納地稅提供依據,所以評估價的增加遲早會在地稅上有所體現。民眾需要關注的是,這個增幅自己接不接受,地稅上漲的幅度自己能不能承受。

也有資深經紀用最通俗的方式來解讀,一般政府物業估價,每加10萬,大約每年需要多交$40的地稅。

親們,你們自己盤算盤算吧,來年你家要多交多少地稅吧,是不是好幾個名牌包包都不見了,嘿嘿。

六、如果要去申訴,申訴的理由?

正如前面所提到過,本地西人不希望政府評估價過高,喜歡申訴。但究竟要如何申訴呢?

政府也很有意思,他讓安省居民收到MPAC發來的通知后,可以簡單地問自己一個問題:“當下,我的房屋是否可以以政府評估價售出?”。如果答案是肯定的,那么評估就是正確的;如果答案是否定的,那么居民就可以聯系MPAC進行了解申訴。

還有,民眾想要申訴,還得自己舉證要申訴的原因和理由,才讓政府重新審查這個物業。

七、具體申訴的程序和時間表

民眾可以到www.aboutmyproperty.ca網站上進行申訴。在這個網站上,粘貼需要上訴用的所有材料。也可以從網上下載表格,以電子郵件表格或者發傳真的方式進行申訴。

(申訴網址:https://www.mpac.ca/PropertyTypes/PropertyAssessmentProcedures/AssessmentProcedureAssessmentReviewBoardAppealProcess)

發起申訴,寫明不合理原因,注明自家房子19位的Roll Number。

政府收到申訴之后,先發一封確認回執表示受理了你的申訴,將會在180天以內做出重新評估。最多不超過240天。

在這期間,政府有可能會派專業人士入戶檢查評估,親,你得同意哦。

關于物業評估申訴,這件事情沒有對與錯,按照自己的需求做就可以。小編也不敢妄加評論。

八、申訴完了還不服,咋辦?

如果對重新評估的結果仍不滿意,房主可以向評估審核委員會(Assessment Review Board)上訴。這是個獨立的類似法院的審理委員會,向安省檢察廳(Ontario Ministry of the Attorney General)負責,聽取房主的評估上訴。該委員會的裁定基本上是最終裁決,只有在適用法律有問題的情況下,房主才可以向安省高等法院上訴。

九、關于政府政府評估的實用性網站和信息

https://www.mpac.ca/

www.aboutmyproperty.ca

CustomerContact CentreToll Free 1 866 296-MPAC (6722)

TTY 1 877889-MPAC (6722),Mondayto Friday – 8 a.m. to 5 p.m. EST

 

 

感謝資深經紀Alice Chen和Christopher Cheng 為這個專題提供很多詳實和專業的建議和支持。

本網原創,轉載請注明出處,謝謝

圖片來源于網絡,版權歸原作者所有

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