舊屋翻建,你需要知道的事兒

翻建房屋是一種很環保的做法,如果完全拆除一座舊屋去建新屋,會制造出許多不可回收的垃圾。近幾年,加拿大房地產市場上在舊有房屋的基礎上翻建新房正越來越受到建筑商和買房者的青睞。除去可觀的經濟收益以外,有利政策也是導致其大受追捧的原因。

相關政策規定如果原來的房屋有超過70%的部分被重建,這些房屋就被視為全新,房主可以享受國家房屋保修機構規定的標準2-5-10年房屋保險,即兩年內的人工和建材保險;五年的建筑外墻問題,包括滲水問題保險;還有十年的房屋結構險。

翻建還有一個好處是可以充分利用舊房屋優質的地基或其它部分來節省造價。同樣一座配備高科技設施的現代住宅,翻建的成本可能遠遠低于完全新建的成本。

翻建還可以兼具環保公益的功能,對于翻建垃圾中可回收利用的部分,比如門窗和櫥柜等可以拆下來捐助給“國際仁人家園”,這是一個致力于解決貧困人口居住環境問題的公益組織。

翻建是一個大工程,跟住公寓是不一樣,在加拿大擁有house的人,總是難免會遇到需要給房子動點手術的時候。大到推倒重建,小到給前庭后院加裝籬笆。無論是自己動手還是雇用師傅,第一步應該考慮的是需不需要向當局申請建筑許可(Building Permit),畢竟我們都是守法的良民。

在加拿大翻修房子到底需不需要建筑許可?雖然各個城市的規定在細節上會有不同,但是基本內容是大致相同的,但以下這份“需要”及“不需要”許可的清單,在加拿大基本通用。

需要建筑許可的翻建:

-改變建筑物的用途。

每份土地契約上都注明該地段的土地用途。在一般情況下,業主是不容許改變土地用途。如果業主想作短暫性質更改土地用途,而該用途并非土地契約規定的用途,可向地政總署申請一張豁免書。并要繳付有關費用。舉個例子來說:某人有一塊農地,他想在那里經營一間車房。在他動工前,必須取得城市規劃委員會許可,并須向地政總署提交一份包括建筑物圖則的改變土地用途之建議書。待他成功取得分區地政處的短期豁免書和其他如屋宇署,規劃署等部門的批準后,他才可正式動工。不過,所興建的建筑物須符合所有有關部門的規定,而且亦只屬短期性質。

-安裝、改裝或拆除承重墻

特別是厚度超過24厘米以上的磚墻,一般都屬于承重墻,不能輕易拆除和改造。承重墻, 如果拆除或改造,就會破壞建筑結構,降低安全系數,重新安裝門也比較困難,因此需要申請建筑許可。

-安裝新的門窗或改變門窗位置的尺寸

房屋結構會因為安裝了新的門或者窗口而改變,因此要申請建筑許可,并且改變門或者窗戶的位置以及尺寸大小,比如小窗改成大面積的落地窗,小門改成大門都需要申請建筑許可。

-建造車庫、陽臺或庭院平臺

車庫的改建,陽臺由敞開式改成封閉式,擴建庭院平臺等等改建都需要建筑許可。

-挖掘地下室或構建房屋地基

-安裝或改造暖氣、排水和空調系統

-安裝任何形式的壁爐

-安裝泳池或泳池周圍的柵欄

-拆除整棟建筑或建筑的一部分,除了房子本身,拆除獨立的棚屋和車庫也是需要許可的

不需要建筑許可的翻建:

-更換現有的相同尺寸的門窗

-為獨立屋安裝壁板或其他外墻結構

-庭院平臺如果小于2尺且沒有頂蓋,則不需要許可

-建造100平方尺以下的工具棚

-更換或增加房屋的隔熱層或石膏板

-地下室防潮工序

-粉刷及裝飾

-安裝廚房和浴室的櫥柜,前提是不涉及水暖系統

-架設柵欄(若在泳池邊則需要許可)

-為屋頂重新鋪瓦,前提是沒有改變原本結構也不安裝天溝

舊房翻建,利益雖大,風險也大。較大的財力和資金沉淀能力是翻建房屋的基礎,所以投資者一定要事先應該做好詳盡的 “功課”,請專業地產人士來協助運作整個過程,成功率會大大提高。申請拆除許可證的時間要視所要拆除建筑物的性質而定。如果拆除加油站、汽車修理廠、有地下油罐的老房子或有石棉的老房子,需要進行各階段環境檢測,所需時間相對較長,長至2年的情況也會出現。再者,政府的審批可能和你的原先設想差異很大,造成你的投資風險。但是知己知彼,如何降低舊物翻建的風險呢?下面來介紹一下購買舊宅翻建程序。

舊宅翻建程序

第一:選擇合適的Location

“Location”一直以來都是房產買賣中最重要的因素,物業升值空間大小完全體現在所處的位置是否利好。無論是翻建舊房為了自住,可以選擇交通便利,生活舒適的喜歡的社區或者地址。但是如果翻建房屋是為了投資,一定要選擇有上升潛力的熱點社區。

第二:設計階段

要學會借力,隔行如隔山,你不會是所有領域的專家,所以請專業的設計公司幫忙設計翻新后的設計藍圖是重中之重。設計的過程中,一定要告知設計師你心里最真實的想法,適當的溝通,設計稿可以按照你的意愿來修改。要考慮到各個方面的因素,要協調房屋造價和房屋設計之間的平衡。做好設計,是完成整個工程的一半,這是事無巨細過程:從房子的格局布置、面積大小、房屋造型、與周圍環境的協調處理,到室內各種裝修細節、空間感覺、樓房的層數、建筑結構、門窗的細節,衛浴廚房設備的選擇,科學的設計會讓你省去不少建筑過程中的麻煩,要知道二次裝修的代價不僅是金錢上的,更是精力上的一種折磨。

第三:政府申請階段

接下來的程序就是需要將建筑方案和申請一起遞交給政府的有關建筑部門。安省和市政府在城市規劃和建設方面有各級主管部門和完善的法律法規。翻建的審批手續的復雜程度對精于此道的專業人士來說并不困難,主要取決于翻建項目的大小以及改造用途是否符合規劃。

有些人買了連著2-3塊沿街大地塊舊宅,希望推倒新建Townhouse,如果所在街道已經有類似的建設,那么申請將會簡單很多,如果你是第一家,那么,你的工作量將會大很多。

即使用途不發生改變,翻建住宅也需符合ZoningBy Law 的規定,也要到BuildingDepartment取得BuildingPermit的報批。另外,在自己的地塊范圍內,也不能翻建成任意大小的住房。因為ZoningBy Law已經明確規定出了每個地塊的容積率、退紅線距離、高度。如果要發生改變,則需申請MinorVariance。

向政府相關部門申請翻建舊屋,是一個比較細節的過程,需要涉及到和政府有關人員的溝通交流,而且,每個地區、每個房子都具有獨特性,因此最好請專業人士進行評估。有些投資者購買了舊房準備進行翻建,以為要等到Closing以后才可以申請報批,浪費了很多時間。事實上,不必等到Closing,請原房主開具授權證明,持該Authorization即可去辦理相關手續。

第四,挑選合適的建筑商

在等待政府部門批復的時間里面,可以開始進行選擇建筑商的工作。一旦修建申請得到通過以后,就可以讓建筑商著手安排施工事項。當然你可以選擇自己動手,但這需要很高的技能、許多的時間和大量的精力。除非你要體驗自己蓋房的樂趣,否則還是選擇一個放心的建筑商。

為了建造出理想中的新房,投資者必須向選定的建筑商提出一大堆的問題。他們建造出的房子與眾不同在哪里、在新房子中包含有哪些新的技術成分、房子的能源效果如何、造屋的價格里面是否包含了能源設施方面的預算、房間的空氣質量如何、房子的建筑是否能通過加拿大政府和有關公用事業公司的審核、房屋是否可以通過由有獨立執照專家的評估。

第五,施工階段

先是打地基、造地庫。做好了地基,要整屋架,這里是先造個木框架,然后是鋪設水電管道,接著就是往框架里面填補建筑和保暖材料。然后是裝修部分:所有的墻、油漆、鋪設地板、廚房的櫥子、桌面等。

另外,電路和水管工作也是不容忽視的。安煤氣表,在這里要找煤氣公司,并由煤氣部門(給你個煤氣許可證,做電,要由專業的電工給個電路許可證,房子要有自來水系統,要由專業的水管工給你水管合格證。不過由于你是交給建筑商來完成的,這些繁雜的系統證書雖然由建筑商去驗證,您也要在最后仔細的檢查這些證書。

最后,再由水暖工給你家裝廚房衛生間中的各種設備:洗碗機、碎骨機、洗衣機、冰箱等,當然還有馬桶、洗浴設施等,最后市政府相關部門的人會到你家做電的最后檢查,對水路系統和供暖系統做最后的檢查,這樣你的整座新屋就大功告成了。

設想一下,用自己的雙手打造自己的夢想之屋是一件多么令人興奮的事,單單這翻新的過程已經給人們帶來心滿意滿的滿足感了。但是如果這翻新出來的房屋還可以賺錢,豈不是更加美哉。事先做好功課,事事細心籌備,了解翻新風險和機遇并存,享受辛勞之后的耀目果實。

 

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